房地产市场下行通道开启:抵押贷款增速下降!住房和土地交易降温

简介:据中原地产统计,2019年1月至7月,中央和地方政府共出台307项监管政策,频率是去年同期的47倍,创历史同期新高。 受此影响,未来房地产市场将正式进入下行通道。 由于调控政策的不断加强,房地产市场“小春”失败后,市场降温的迹象继续蔓延。 央行8月9日发布的2019年第二季度中国货币政策执行情况报告显示,房地产贷款增速继续下滑。 截至6月底,全国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为41.9万亿元,同比增长17.1%,比3月底下降1.6个百分点。 自7月以来,热门城市的土地和住房交易规模也有所下降。 到8月份,这一趋势仍在继续。 许多机构认为,自今年以来,出台房地产调控政策的步伐再次加快,金融政策的收紧成为一个重要特征。 受此影响,未来房地产市场将正式进入下行通道。 连续三年创纪录销售后,市场降温明显进入2019年,全国房地产市场销售面积一直处于负增长状态。 今年上半年,商品房销售面积同比下降1.8%,比上年5月份有所增加。 其中,在3月和4月的“春天”,市场交易一度高涨,但在一些城市加大监管政策后,市场再次平静下来。 下半年,市场仍然没有明显改善。 除了住宅市场持续持平之外,一度火爆的土地市场今年上半年也出现了明显的降温。 根据上海弹性研究所的数据,40个典型城市新建商品住宅的周转面积7月环比下降8%,同比上升7%。 其中,一级、二级、三级和四级城市的交易量同比下降,但一级和二级城市的交易量同比上升 央行发布的另一组数据支持这一观点。 今年7月,家庭中长期贷款增加4177亿元。月度数字保持在4000多亿的高水平,但低于上半年的平均水平。 上海一居研究所认为,由于连续两年营业额低迷,一线城市未来将稳步反弹。在东部二线城市中,苏州今年已数次升级监管政策。南京、杭州、宁波等城市最近提高了抵押贷款利率,预计未来将继续降温。其他地区二线城市和三线、四线城市的交易量下降的风险更大。 在土地市场,7月份40个城市的建筑面积为5273.4万平方米,比上个月增长2.0%。 然而,这些城市的土地交易溢价为19.9%,结束了连续6个月的上升趋势。 同时,7月40日,全市土地出让金收入为2774.1亿元,比上个月下降6.1%。土地出让金收入的增长由正变负。 上海一居研究所(Shanghai Yiju Research Institute)指出,7月份土地交易面积仅略有增加,表明上半年交易热趋势变得更加难以维持,预计下半年增速将会下降。 住宅企业准备“冬季”地图/21世纪商业先驱报(宋文慧照片)导致数据不佳和预期不乐观,主要是由于持续的监管政策 据中原地产统计,2019年1月至7月,中央和地方政府共出台307项监管政策,是去年同期的47倍,创历史同期新高。 就政策时机而言,仅在7月份就发布了56项政策,这成为后续市场预期较低的主要原因。 其中,7月31日中央政治局会议提出“房地产不应作为刺激经济的短期手段”。”住房和住房不应投机”的指导方向再次明确界定,在经济衰退期间刺激房地产的预期被打破。 从政策类型来看,今年以来共出台了18项房地产金融政策,“严控”已成为大势所趋。 其中,自7月份以来,央行和中国保监会一直强调严格控制信托融资和美元债务。8月初,央行和中国保监会分别对房地产行业实施资金监管。 一家大型信托公司的相关负责人在《21世纪商业先驱报》上告诉记者,今年6月,该公司已经与一家排名前20的住房公司签署了框架合作协议,但随着监管文件的发布,合作最终搁浅。 在住房企业的资金来源中,以销售收入为主的自有资金和融资资金是主要部分。 由于市场销售不佳和融资渠道阻力,企业财务状况受到明显影响。 7月底,“华南五虎”老牌住宅公司富力房地产(Fuli Real Estate)发布内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调2019年下半年“原则上暂停征地”。如有优质土地项目等特殊情况,可单独提交集团董事长审批。 文件还提到,“自今年以来,集团的销售业绩仍远未达到设定的年度销售目标”。在下半年,有必要促进销售和筹集资金,“以完成项目销售目标为第一要务”它要求所有地区的公司成立一个收集工作组,以提高收集率。 这份文件发出的信号的重要性不容忽视。 分析人士认为,一方面,收缩战线的做法反映了住房企业已经处于紧张的财务状况。 另一方面,“促进销售,追回资金”的建议意味着企业可以在下半年采取以价换量的销售策略。 “企业可以完全摒弃(放松管制的)幻想,”北京一家房地产公司的负责人告诉《21世纪经济先驱报》记者,未来政策将继续保持高压态势,企业也应该为“冬天”做好准备 这不仅会影响住宅市场,也会影响土地市场的表现。 一些机构指出,市场将很快进入下行通道,住房交易量和价格下降,土地拍卖出价增加,这可能成为下半年的常态。 由于资金紧张,一些中小企业面临着资金链断裂的风险,因此并购机会也会增加。

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